人生大赢家 32岁小伙白手起家拥有61套房

现年32岁的房地产投资者、Roofstock Academy的导师Michael Albaum表示，房地产有潜力成为一项很好的投资，但开始可能是令人生畏的。

作为有8年经验的房地产投资者，Albaum发现关键是要从小处着手。当他23岁第一次开始投资时，他设定了一个适度的目标，在他的工资之外，通过出租一两套房子来赚点外快。

如今，Albau已经拥有61套出租房，去年的租金收入为43.1万美元。作为Roofstock Academy的房地产投资导师，他多数时候在一辆改装过的面包车里工作，他和妻子有时也会住在里面。当他们不开着面包车穿越美国时，他们就呆在加州的双拼屋里。

在支付了房贷、物业税、物业管理和维护费用之后，Albaum每个月从房地产投资组合中获得的被动收入约为6000美元。

自2019年以来，他一直在把这笔钱投资于一个重建项目，这个项目将把8个单元改造成17个单元，因此他仅靠他的全职教练工资生活。

他是怎么买到第一套房产的？

2013年大学毕业后做，Albaum成为了一名消防工程师，年薪7.3万美元。 他设定了为投资房产而储蓄的目标，因此他非常节俭。他每月花800美元和室友合租一间公寓。他的雇主支付了汽车和手机账单等基本开支，这让他每个月可以存更多的钱。

2014年，Albaum用自己存下的4万美元现金，并卖出了价值2万美元的股票，购买了他的第一套房地产：南加州一套价值29.5万美元的独栋住宅。剩下的费用他是从家人那里贷款的，所以他不需要向银行贷款。

这所房子空了两个月后，他才把它租出去，但房子不需要翻修。每月的租金为1810美元，足以用于支付每月的房屋贷款，以及管理房屋的运营费用。

进一步增加房地产投资组合

到2016年时，Albaum已经拥有3套房子。他的第2次购房是通过传统的银行贷款，第3次购房时，他从一个家庭成员那里借了25万美元，利率为4%，采用的是30年期固定利率。

那一年，他从这3处房产中获得了51404美元的总租金收入，这些钱大部分用于支付房贷、维护和物业管理费用，除此之外，他每个月还能赚1800美元。

2017年，他决定增加存款，购买更多的房地产。他找到了一间更便宜的公寓和室友合租，把他的积蓄和从房地产赚来的钱投资到股票市场和他的投资账户上。

当他了解到买入现金流高而买入价格低的房子是多么有利可图时，他开始把目光投向加州以外的市场。他在中西部（主要是俄亥俄州和肯塔基州）买了他能找到的最便宜的多单元住宅，并对它们进行了装修。

为了做到这一点，他与这些市场的代理和物业管理专业人士建立了关系，所以他现在可以依靠一个团队来在现场识别最好的物业，并照顾他的租户。 他还与小型家族管理公司合作，这些公司的费用平均占他每套房产总租金的7%，但也可能高达20%。

如何开启自己的房地产投资之旅？

Albaum感到非常幸运，他可以在他的面包车里做一份正常的朝九晚五的教练工作，还可以顺便探索美国的好山好水，同时也通过他的房地产投资获得被动收入。 Albaum相信，如果你存够了钱，找对了地方，你可以通过投资房地产来积累财富，即使是在房价极高的时代。

以下是Albaum给出的几条建议：

1. 从小处着手，制定一个经过充分研究的策略Albaum的投资策略是“BRRRR”方法：购买（Buy）、修复（Rehab）、租赁（Rent）、再融资（Refinance），重复（Repeat）。

他购买的房子的租金远远高于房贷。

他对它们进行修缮，然后把它们出租出去，租金不仅可以支付房屋的成本，还可以将剩余的资金投资于其他房产。 由于每个人的情况不尽相同，Albaum建议在投资之前先研究一下基础知识，以了解哪种策略最适合自己。有很多可用的资源，从播客到在线课程都可以获得相关的知识。 你也可以在像BiggerPockets这样的论坛上接触其他投资者，在那里BRRRR方法得到了普及，你可以了解他们的策略。

很多人也想知道他们的投资回报目标应该是什么样的。对此，Albaum表示，人们应该将他们从房地产中获得的总回报（通过加上现金流、升值、贷款支付和税收优惠来计算）与他们可能从其他投资工具中获得的回报进行比较。 选一个适合你的数字。最重要的是，不要拿自己和别人比较。

2. 目标是做尽可能少的工作Albaum买的房子通常不会需要做非常复杂的工作，而且无需把太多的工作外包给管理公司。 尽管这意味着更小的前期利润，但这可以简化他的生活，并将他的大部分房地产投资组合作为被动收入流。你只需要买入房子并进行修理，然后只要你拥有房产，你就可以获得回报。 他的房地产投资组合的主要目标是在经济上100%独立，或者不用工作就能支付他的所有费用，甚至提前考虑到未来的费用。

3. 你不需要进行全面翻修来提升房产价值有两种方法可以提高你的房产价值：最大化回报或利润，或最小化费用。

到目前为止，Albaum已经花了大约250万美元用来装修房屋，他努力让每一美元都有价值。只要在即将出租的房屋中增加洗衣间和不锈钢器具等升级设施，就可以帮助提高房屋的租金价值。在合适的市场购买，或者在房屋预计会随着时间的推移升值的地方购买，对这些房产做些小的调整也可以提高房屋的长期价值。

4. 依靠当地的房地产专业人士 在Albaum投资的市场中，他总是与当地的物业管理公司合作。 这让他能够在加州生活的同时在中西部建立一个投资组合，因此他可以在旅行的同时还能获得被动收入。他可以通过FaceTime与经纪人查看房屋，依靠一个值得信赖的承包商进行装修，让他的物业经理来寻找负责任的租户。

他还使用像All Property Management这样的在线平台，与目标市场的实地专家联系，并从他的同行和关系网中寻求建议。

资料来源：CNBC News